Luật Đất đai 2024, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, đã được thông qua chính thức bởi Quốc hội. Luật mới này mang đến nhiều điểm mới có ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian sắp tới.
Đầu tiên, Luật Đất đai 2024 mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất” (Khoản 1, Điều 177) và các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” (Điều 192, Điều 193). Điều này tạo điều kiện cho sự phát triển nhanh chóng và bền vững của nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và hướng tới mục tiêu phát triển một triệu héc-ta đất chuyên canh lúa chất lượng cao đến năm 2030.
Thứ hai, Luật mới bổ sung quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người sử dụng đất (Khoản 9, Điều 138). Đây là một thay đổi lớn so với Luật Đất đai 2013, khi mà việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chưa được coi là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Điều này đã dẫn đến việc không có địa phương nào có thể hoàn thành được 100% công tác cấp Giấy chứng nhận. Ví dụ, TP.HCM đã cấp Giấy chứng nhận đạt hơn 99% cho các thửa đất, nhưng vẫn còn một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận. Những trường hợp này đã sử dụng đất ổn định từ lâu đời mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có nhu cầu thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, Luật mới vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, vừa thể hiện đầy đủ trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, cũng vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước đối với đất đai.
Thứ ba, Luật mới quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Điều 79), đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng một số địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Đồng thời, Chương VII cũng quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Thứ tư, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ “khung giá đất” và thay thế bằng “bảng giá đất” (Điều 159). “Bảng giá đất” được xây dựng hàng năm và “bảng giá đất lần đầu” sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, và được điều chỉnh từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo. Điều này giúp “bảng giá đất” tiệm cận hơn với giá đất thị trường. Đồng thời, Luật cũng quy định 4 phương pháp định giá đất bao gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” (Điều 158, Điều 160).
Thứ năm, Luật bổ sung Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, quy định “nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Nếu thực hiện được các nguyên tắc này, Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai, phục vụ đầu tư phát triển kinh tế – xã hội. Thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, như vậy sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.
Thứ sáu, Luật quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng”. Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu phải đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan: người sử dụng đất bị thu hồi đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
Thứ bảy, Luật quy định rất thông thoáng việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế – xã hội (Điều 127). Vì vậy, sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…
Thứ tám, Luật quy định người sử dụng đất có “quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất” như “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” (Điều 30). Điều này sẽ khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn phương thức “Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm”. Như vậy là phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, do nhà đầu tư đã có quyền “thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng” để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
Cuối cùng, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/1/2025) như về định giá đất hoặc về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển, tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn. Vậy, việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”.
