Việc quản lý và sử dụng nguồn vốn cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội được thực hiện thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
Định hướng này tuân theo chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trong mỗi giai đoạn, được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Ngân sách Nhà nước cung cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng nhà nước chỉ định, nhằm hỗ trợ việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cung cấp ưu đãi vay cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.
Theo kế hoạch, mức lãi suất không vượt quá 50% so với lãi suất bình quân cho vay của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ. Điều này được Bộ Xây dựng đề cập trong Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, gây được sự chú ý của dư luận.
Bộ Xây dựng thông tin rằng, theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Quyết định số 19/QĐ-TTg ngày 08/01/2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Danh mục và phân công cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản quy định chi tiết thi hành các luật, nghị quyết được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và địa phương soạn thảo Dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua vào tháng 11/2023 với 13 chương, trong đó Chương VI đặc biệt quy định về chính sách nhà ở xã hội và ủy thác Chính phủ ban hành các quy định chi tiết.
Theo Luật, việc hỗ trợ vốn ưu đãi từ Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê mua nhà ở xã hội, cung cấp nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, hoặc tự xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở (Điều 77 khoản 5); cũng như vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội để phát triển nhà ở xã hội (Điều 117 khoản 4).
Nguồn vốn cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội sẽ được căn cứ vào kế hoạch hàng năm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngân sách Nhà nước sẽ cung cấp 100% nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách Xã hội để thực hiện việc cho vay cho các đối tượng được quy định.
Theo kế hoạch hàng năm được phê duyệt, Ngân sách Nhà nước sẽ cung cấp 50% nguồn vốn, trong khi Ngân hàng Chính sách Xã hội sẽ đáp ứng 50% còn lại từ tiền gửi tiết kiệm của người vay và các nguồn vốn huy động khác. Ngân sách Nhà nước cũng sẽ cấp bù chênh lệch lãi suất và phí quản lý cho Ngân hàng Chính sách Xã hội theo quy định.
Ngoài ra, nguồn vốn ủy thác từ quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có), hỗ trợ hàng năm từ ngân sách địa phương, vốn từ phát hành trái phiếu, công trái nhà ở và từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật, được Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt để thực hiện mục tiêu, kế hoạch nhà ở xã hội tại địa phương.
Như vậy, dựa trên chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, Ngân sách Nhà nước cung cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, nhằm hỗ trợ đối tượng tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và những người được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội vay ưu đãi.
Mức lãi suất đề xuất theo Dự thảo Nghị định không vượt quá 50% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ. Đồng thời, Chính phủ cũng sử dụng nguồn vốn vay ODA và vốn vay ưu đãi nước ngoài để cho vay lại thông qua tổ chức tín dụng được chỉ định, nhằm hỗ trợ việc vay vốn nhà ở xã hội theo quy định.
Quản lý nguồn vốn và sử dụng vốn cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội được thực hiện bởi Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Công tác xử lý nợ rủi ro diễn ra dưới sự điều chỉnh của Thủ tướng Chính phủ.
Dựa trên cơ sở đó, Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng hướng dẫn chi tiết về cơ chế huy động tiết kiệm và các vấn đề liên quan đến vay ưu đãi, phù hợp với phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của họ.
Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, để đảm bảo tính bền vững và lãi suất thực sự ưu đãi hơn đối với người mua nhà và doanh nghiệp tham gia nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, Chính phủ cần thành lập một quỹ phát triển nhà ở xã hội.
Lãi suất vay từ quỹ này thường chỉ bằng một nửa lãi suất cho vay thương mại trên thị trường, là một phương thức phù hợp. Để huy động quỹ này, cần sử dụng nhiều nguồn lực khác nhau, trong đó vốn ngân sách đóng vai trò quan trọng, như đã được thực hiện ở một số quốc gia như Hàn Quốc, Singapore.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, đồng tình với quan điểm rằng gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thường áp dụng mức lãi suất thấp cho cả chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội, với mức lãi suất quy định tương đương 50% so với mức lãi suất cho vay thương mại. Hiện tại, mức lãi suất ưu đãi thường dao động trong khoảng 4,8-5% mỗi năm và được xác định lại hàng năm.
Vì vậy, trong tình hình có nguồn cung nhà ở xã hội, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội có kỳ vọng và sẽ ưu tiên lựa chọn mức vay ưu đãi này. Sự mong đợi này đặc biệt cao trong cộng đồng người thu nhập thấp tại đô thị, với hy vọng có được chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội và sự đủ nguồn cung để đáp ứng nhu cầu của họ.
