Thứ Năm, Tháng Một 18

Kinh nghiệm đầu tư phòng trọ tại Bình Dương

Mô hình hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư phải vượt qua nhiều thách thức nếu muốn có lời từ việc kinh doanh phòng trọ cho thuê tại bình dương.

Gần đây mô hình kinh doanh phòng trọ cho thuê tại Bình Dương đang thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi tham gia. Song đây cũng là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Dưới đây là những kinh nghiệm để nhà đầu tư có sự chuẩn bị nhất định, nhằm hạn chế các khoản rủi ro và có khả năng thu hồi vốn nhanh.

kinh doanh phong tro binh duong

Thứ nhất: Khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất.

Hiện phòng trọ cho thuê tại bình dương đang tập trung nhiều tại các khu công nghiệp với mật độ nhà máy dày đặc như Sóng thần 1-2, Đồng An, Bình Đường, VSIP I… nguồn cung phòng cho thuê tại các khu vực này cũng rất lớn nên tính cạnh tranh lượng khách hàngvcho thuê là tương đối cao, việc để ngõ phòng ốc cho thuê cũng không phải là chuyện xa xỉ.

Thế nên nên chọn phân khúc có nhu cầu nhà ở cao ( xét về trung hạn, dài hạn…) là vấn đề rất cần thiết cần các nhà đầu tư nhìn tới. Ví dụ xung quanh khu vực các KCN VSIP II, Mỹ Phước, Đồng An II… xét về ngắn hạn số lượng phòng cho thuê tại khu vực này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của công nhân, xét về trung và dài hạn số lượng nhà máy của khu vực này đang lên rất nhanh nên nhu cầu nhà ở trong vài năm tới của khu vực này vẫn đang rất lớn.

Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc phù hợp với nguồn lực về quỹ đất và tài chính trước khi bắt đầu với mô hình kinh doanh này.

Thứ hai: Đánh giá nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trọ cho thuê với tiến trình thiếu hụt các khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, giá cả hợp lý.

Loại phòng cho thuê phổ biến rộng 12-20 m2, gần khu công nghiệp, giá 7 trăm – 1,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên.

Thứ ba: Chọn mô hình đầu tư phù hợp. Phương án một là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm này thì chủ đầu tư có sẵn nguồn lực về tài chính, họ đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ trực tiếp tham gia vào việc điều hành, vận hành và khai thác khách thuê.

Nhà đầu tư cá nhân “thuê để cho thuê lại”. Thay vì đầu tư, họ chỉ đi thuê, sau đó bố trí cho thuê lại bằng quy trình riêng. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ban đầu ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z. Tùy vào nguồn vốn nhiều hay ít mà nhà đầu tư có thể chọn lựa một trong các phương án trên.

Thứ tư: Kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu. Nếu mua đất và xây rồi khai thác cho thuê thì cần tính khoảng thời gian thu hồi vốn. Chẳng hạn giá đất xây phòng trọ cho thuê tại VSIP II Bình Dương đang giao động là 2 – 3.5 triệu/m2; Nếu xây hoàn thiện, giá thành dao động từ 25-35 triệu/ phòng; Giá cho thuê hàng tháng từ 7 trăm đến 1.5 triệu/ phòng.

Nếu có đất, xây rồi khai thác cho thuê thì thời gian thu hồi vốn sẽ nhanh hơn. Nếu xây hoàn thiện: Giá thành dao động tại VSIP II Bình Dương từ 25-35 triệu/ căn. Giá cho thuê hàng tháng 7 trăm đến 1.5 triệu/ phòng.

Nếu chỉ đi thuê rồi cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh nhất. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 30-40%/năm.

Như vậy ở bất kỳ một hình thức nào ta sẽ tính giá đầu tư ban đầu và bao nhiêu năm sẽ lấy lại vốn.

Thứ năm: Tiết giảm chi phí đầu tư bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trọ cho thuê có nhiều khoản phí không tên cần phải chi: lao công, thợ điện – nước, thợ duy tu bảo dưỡng, an ninh… Nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí.

Ví dụ: thay vì thuê lao công toàn thời gian, có thể thuê theo giờ hoặc theo ngày để tiết kiệm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, giá mềm hơn và thương lượng trước để ngay khi gặp sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có thể xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: điện, nước, cáp, rác, giữ xe có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải các chi phí, nếu khéo vun vén hoàn toàn có thể dư dả để trang trải chi phí này.

Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm thì nên từ chối khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber…

Thứ bảy: Lưu ý các rủi ro. Rủi ro đầu tiên là lựa chọn sai phân khúc (quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu tiền thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi).

Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc.

Thứ tám: Chuẩn bị giải pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay trong một sớm một chiều. Về ứng xử xã hội: phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ.

Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng tiền cho thuê ổn định bất chấp các điều kiện của thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư có 16 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có thể an tâm về khoản tiền thuê hằng tháng mà họ nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng tiền đều đặn này có thể giúp họ giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc.

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *